آگاه نبودن از مسائل حقوقي در مورد معاملات ملكي باعث مي‌شود قبل و بعد از هر معامله افراد با چالش ها و مشكلاتي روبه رو شوند.
معاملات ملكي مانند بسياري از مناسبات اقتصادي ديگر مسايل حقوقي خاص خود را دارد. نداشتن آگاهي از اين مسايل باعث مي‌شود معاملات موردنظر، چالش‌ها و مشكلاتي را براي دو طرف در پي داشته باشد. در اين مطلب سعي شده به سؤالاتي راجع به معاملات ملكي كه ممكن است ذهن بسياري افراد را درگير كرده باشد پاسخ داده شود. در ادامه با مجله دلتا همراه باشيد.
۱. آيا حتماً بايد هنگام خريد خانه قولنامه بنويسيم يا صرف انتقال سند در دفتر خانه كفايت مي‌كند؟
مي‌توان قرارداد نقل و انتقال را در دفترخانه نوشت و در همان قرارداد خريدار يك وكالت در تنظيم سند از فروشنده بگيرد. در اين صورت ديگر لازم نيست شخص فروشنده براي تنظيم سند به دفترخانه بيايد. اما در صورتي كه فاصله زماني بين توافق براي معامله و تنظيم سند زياد باشد نوشتن قولنامه قبل از سند ضروري است.
۲. اگر در فاصله زماني بين قولنامه و تنظيم سند فروشنده قيمت را افزايش دهد چه بايد كرد؟
فروشنده چنين اختياري ندارد. زيرا يك معامله فقط با قبول كردن پيشنهادات دو طرف انجام مي‌شود و پس از آن هر دو طرف بايد به عهدي كه بستهاند پايبند باشند. نوشتن توافقات انجام شده چه به شكل قولنامه و چه سند فقط براي اثبات اين موضوع است. بنابراين از آنجا كه قيمت در معامله جزء توافقات و از شرايط معامله است، فروشنده حق افزايش قيمت را ندارد. خريدار در صورت قبول نكردن افزايش قيمت، مي‌تواند از طريق مراجعه به دادگاه و نوشتن دادخواست، فروشنده را به انجام دادن معامله با قيمت توافق شده ملزم كند. در غير اين صورت خريدار مي‌تواند معامله را به دليل حق فسخ خود برهم زند.
۳. آيا مي توان قرارداد اجاره خانه را براي ۶ ماه نوشت؟
بله، طبق قانون نوشتن مدت در قرارداد اجاره اجباري است و درج نكردن آن قرارداد را باطل مي‌كند. مدت اجاره هم بايد بر اساس توافق دو طرف نوشته شود و فرقي نميكند به صورت روزانه، ماهانه يا سالانه باشد.
۴. مدت زيادي است كه ملكي در اختيار مستأجر است آيا حقي براي او ايجاد مي‌شود؟
خير، چنين حقي در قانون وجود ندارد.
۵. اگر قرارداد اجاره بدون كد رهگيري باشد از نظر حقوقي مشكلي پيش ميآيد؟
كد رهگيري بر اساس مصوبه هيئت وزيران براي آژانس‌هاي املاك لازم‌الاجراست. ولي از نظر حقوقي در صحت معاملات تاثير ندارد. يعني همچنان معامله بدون داشتن كد رهگيري صحيح است. فقط تأثير آن از نظر جنبه اثباتي قرارداد در محاكم قضايي است كه با وجود كد رهگيري بهتر مي‌توان موضوع دعوا را ثابت كرد. همچنين با كد رهگيري مي‌توان مانع از كلاهبرداري و فروش مال غير شد چون سابقه ملك با كد رهگيري به راحتي مشخص مي‌شود.
۶. تفاوت سرقفلي و حق كسب و پيشه چيست؟
يكي سؤالاتي كه راجع به معاملات ملكي مطرح مي‌شود در خصوص تفاوت سرقفلي و حق كسب و پيشه است. بايد گفت هر دو مربوط به ملك تجاري است. حق كسب و پيشه مربوط به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ است و به معني شهرت تجاري و معروفيتي است كه مستأجر طي زمان ايجاد مي‌كند. حق سرقفلي مربوط به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ به بعد است و به معني مبلغي است كه مستأجر به عنوان حق تقدم در هنگام اجاره به موجر پرداخت و هنگام تخليه وديعه را به نرخ روز دريافت مي‌كند.
۷. آيا قسمتي از ملك كه در طرح شهرداري است در قرارداد فروش ذكر مي‌شود؟
خريد و فروش ميزان واقع در طرح‌هاي شهرداري كه در ميان مردم به عقب‌نشيني معروف است بستگي به توافق افراد دارد. هر چند در سند رسمي ملك متراژ مشخص است ولي معمولاً افراد اين ميزان را از متراژ كل ملك كسر كرده و مبلغ باقيمانده را به فروشنده پرداخت مي‌كنند.
۸. يك واحد آپارتمان خريدم اما به بانك چند قسط بدهكارم و خانه‌ام رهن بانك است. تكليف من چيست؟
دائره اجراي اسناد رسمي به نيابت از بانك خانه را به مزايده مي گذارد. اين امر نياز به طي كردن مراحل اداري و قانوني مثل نشر آگهي و ابلاغ مزايده دارد. اين كه چه زماني اين مزايده را برگزار كند، بستگي به بانك و مدت انجام اين مراحل دارد.
۹. آيا با نداشتن پايان‌كار ساخت ملك، مي‌توان آن ملك را اجاره داد؟
هرگونه نقل و انتقال اموال غيرمنقول مانند زمين و ساختمان بايد به صورت رسمي باشد. در صورتي كه سند اوليه يا قولنامه (بيع‌نامه) به نام فرد باشد مي‌تواند آن را اجاره دهد و داشتن يا نداشتن پايان‌كار مانع اجاره دادن ملك نيست.
پيشنهاد مطالعه : براي آشنايي بيشتر با چگونگي انجام دادن معاملات به صورت وكالتي “معاملات ملكي وكالتي را چطور انجام دهيم؟” را مطالعه كنيد.
همچنين بخوانيد:
تمديد قرارداد اجاره و چگونگي انجام آن
چه زماني مرد مي‌تواند از تحصيل زن جلوگيري كند؟
اعتراض به رأي دادگاه تجديد نظر
براي مشاهده مطالب بيشتر از مجله حقوقي دلتا ديدن نماييد
آگاه نبودن از مسائل حقوقي در مورد معاملات ملكي باعث مي‌شود قبل و بعد از هر معامله افراد با چالش ها و مشكلاتي روبه رو شوند.
معاملات ملكي مانند بسياري از مناسبات اقتصادي ديگر مسايل حقوقي خاص خود را دارد. نداشتن آگاهي از اين مسايل باعث مي‌شود معاملات موردنظر، چالش‌ها و مشكلاتي را براي دو طرف در پي داشته باشد. در اين مطلب سعي شده به سؤالاتي راجع به معاملات ملكي كه ممكن است ذهن بسياري افراد را درگير كرده باشد پاسخ داده شود. در ادامه با مجله دلتا همراه باشيد.
۱. آيا حتماً بايد هنگام خريد خانه قولنامه بنويسيم يا صرف انتقال سند در دفتر خانه كفايت مي‌كند؟
مي‌توان قرارداد نقل و انتقال را در دفترخانه نوشت و در همان قرارداد خريدار يك وكالت در تنظيم سند از فروشنده بگيرد. در اين صورت ديگر لازم نيست شخص فروشنده براي تنظيم سند به دفترخانه بيايد. اما در صورتي كه فاصله زماني بين توافق براي معامله و تنظيم سند زياد باشد نوشتن قولنامه قبل از سند ضروري است.
۲. اگر در فاصله زماني بين قولنامه و تنظيم سند فروشنده قيمت را افزايش دهد چه بايد كرد؟
فروشنده چنين اختياري ندارد. زيرا يك معامله فقط با قبول كردن پيشنهادات دو طرف انجام مي‌شود و پس از آن هر دو طرف بايد به عهدي كه بستهاند پايبند باشند. نوشتن توافقات انجام شده چه به شكل قولنامه و چه سند فقط براي اثبات اين موضوع است. بنابراين از آنجا كه قيمت در معامله جزء توافقات و از شرايط معامله است، فروشنده حق افزايش قيمت را ندارد. خريدار در صورت قبول نكردن افزايش قيمت، مي‌تواند از طريق مراجعه به دادگاه و نوشتن دادخواست، فروشنده را به انجام دادن معامله با قيمت توافق شده ملزم كند. در غير اين صورت خريدار مي‌تواند معامله را به دليل حق فسخ خود برهم زند.
۳. آيا مي توان قرارداد اجاره خانه را براي ۶ ماه نوشت؟
بله، طبق قانون نوشتن مدت در قرارداد اجاره اجباري است و درج نكردن آن قرارداد را باطل مي‌كند. مدت اجاره هم بايد بر اساس توافق دو طرف نوشته شود و فرقي نميكند به صورت روزانه، ماهانه يا سالانه باشد.
۴. مدت زيادي است كه ملكي در اختيار مستأجر است آيا حقي براي او ايجاد مي‌شود؟
خير، چنين حقي در قانون وجود ندارد.
۵. اگر قرارداد اجاره بدون كد رهگيري باشد از نظر حقوقي مشكلي پيش ميآيد؟
كد رهگيري بر اساس مصوبه هيئت وزيران براي آژانس‌هاي املاك لازم‌الاجراست. ولي از نظر حقوقي در صحت معاملات تاثير ندارد. يعني همچنان معامله بدون داشتن كد رهگيري صحيح است. فقط تأثير آن از نظر جنبه اثباتي قرارداد در محاكم قضايي است كه با وجود كد رهگيري بهتر مي‌توان موضوع دعوا را ثابت كرد. همچنين با كد رهگيري مي‌توان مانع از كلاهبرداري و فروش مال غير شد چون سابقه ملك با كد رهگيري به راحتي مشخص مي‌شود.
۶. تفاوت سرقفلي و حق كسب و پيشه چيست؟
يكي سؤالاتي كه راجع به معاملات ملكي مطرح مي‌شود در خصوص تفاوت سرقفلي و حق كسب و پيشه است. بايد گفت هر دو مربوط به ملك تجاري است. حق كسب و پيشه مربوط به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ است و به معني شهرت تجاري و معروفيتي است كه مستأجر طي زمان ايجاد مي‌كند. حق سرقفلي مربوط به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ به بعد است و به معني مبلغي است كه مستأجر به عنوان حق تقدم در هنگام اجاره به موجر پرداخت و هنگام تخليه وديعه را به نرخ روز دريافت مي‌كند.
۷. آيا قسمتي از ملك كه در طرح شهرداري است در قرارداد فروش ذكر مي‌شود؟
خريد و فروش ميزان واقع در طرح‌هاي شهرداري كه در ميان مردم به عقب‌نشيني معروف است بستگي به توافق افراد دارد. هر چند در سند رسمي ملك متراژ مشخص است ولي معمولاً افراد اين ميزان را از متراژ كل ملك كسر كرده و مبلغ باقيمانده را به فروشنده پرداخت مي‌كنند.
۸. يك واحد آپارتمان خريدم اما به بانك چند قسط بدهكارم و خانه‌ام رهن بانك است. تكليف من چيست؟
دائره اجراي اسناد رسمي به نيابت از بانك خانه را به مزايده مي گذارد. اين امر نياز به طي كردن مراحل اداري و قانوني مثل نشر آگهي و ابلاغ مزايده دارد. اين كه چه زماني اين مزايده را برگزار كند، بستگي به بانك و مدت انجام اين مراحل دارد.
۹. آيا با نداشتن پايان‌كار ساخت ملك، مي‌توان آن ملك را اجاره داد؟
هرگونه نقل و انتقال اموال غيرمنقول مانند زمين و ساختمان بايد به صورت رسمي باشد. در صورتي كه سند اوليه يا قولنامه (بيع‌نامه) به نام فرد باشد مي‌تواند آن را اجاره دهد و داشتن يا نداشتن پايان‌كار مانع اجاره دادن ملك نيست.
پيشنهاد مطالعه : براي آشنايي بيشتر با چگونگي انجام دادن معاملات به صورت وكالتي “معاملات ملكي وكالتي را چطور انجام دهيم؟” را مطالعه كنيد.
همچنين بخوانيد:
تمديد قرارداد اجاره و چگونگي انجام آن
چه زماني مرد مي‌تواند از تحصيل زن جلوگيري كند؟
اعتراض به رأي دادگاه تجديد نظر
براي مشاهده مطالب بيشتر از مجله حقوقي دلتا ديدن نماييد
۶ مدل فرش شیک و خاص در چیدمان آشپزخانه